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房屋租賃合同認定無效后經出租方同意的房屋裝修損失如何承擔

作者:admin 瀏覽 發布時間 2019-12-09 16:09:13

  
【基本案情】  
原告(被上訴人)曹某訴稱:2016年2月28日,原告與被告劉某簽訂《房屋租賃合同》,約定位于重慶市云陽縣鳳鳴鎮街道某單元樓整體出租給原告,原告用于辦培訓學校,并口頭約定被告在2016年底辦理完畢房產證、消防等相關證明。但被告直至在原告交付第二年房租時,被告仍未辦妥房產證、消防等相關證明。造成原告辦理培訓學校資質不能,并且該房屋有安全隱患,造成原告2018年初退還招收學員的學費。原告與被告交涉多次無果,現起訴法院,故請求法院判令:判決被告賠償原告的裝修損失278000.00元;本案訴訟費由被告承擔。  
被告(上訴人)劉某辯稱:原、被告于2016年2月28日簽訂《房屋租賃合同》屬實,雙方簽訂該合同效力由法院審核,原告投資裝修的費用應由原告自己承擔,理由如下:雙方簽訂租賃合同時明知辦不了產權證,合同中也沒有約定必須租賃有產權證的房屋,上訴人沒有過錯;被上訴人租房時約定為商業用途,不是作為教育培訓機構,被上訴人擅自改變租房合同約定的適用性質,導致的損失,上訴人沒有過錯;被上訴人的裝修是其投資行為,能否收回投資是市場風險,要求出租方承擔其裝修損失,于法無據。  
法院經審理查明,2016年2月28日,原告曹某經人介紹與被告劉某簽訂《房屋租賃合同》,約定被告將位于云陽縣鳳鳴鎮街道某單元樓整體出租給原告用于辦教育培訓學校,租期為6年,自2016年2月28日至2022年2月28日止。2016年3月19日至2016年6月期間,原告對該房屋進行了裝飾裝修,并支付裝修費用278000.00元。裝修后,原告在該房屋內設立并經營龍輝教育培訓學校。2018年4月17日,被告起訴原告要求原告支付租金,2018年7月5日,法院作出判決原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》違反法律強制性規定,屬無效合同。  
本案所涉租賃房屋云陽縣鳳鳴鎮街道梧桐新區云景花園C地塊C棟項目截止本案法庭辯論終結前尚未取得建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證,亦未辦理消防驗收手續。2018年7月23日,原告申請對該房屋現存裝修價值進行評估,本院依法委托重慶市中融信房地產土地資產評估有限責任公司對該房屋的現存裝修價值進行評估,2018年12月1日,該鑒定評估公司作出司法鑒定估價報告,該租賃房屋現存裝修市場價值總價為215500.00元,原告墊付鑒定評估費用15000.00元。  

【裁判結果】  
重慶市云陽縣人民法院于2018年12月27日作出判決:被告劉某于本判決生效后十日內給付原告曹某房屋裝修損失64650.00元;本案鑒定評估費15000.00元,由原告負擔7500.00元,被告負擔7500.00元;駁回原告其他訴訟請求。  
宣判后,被告劉某提起上訴。重慶市第二中級人民法院于2019年6月3日作出判決:駁回上訴,維持原判。  

【裁判理由】  
法院生效判決認為:曹某租賃劉某房屋并經劉某同意對該租賃房屋進行了裝飾裝修,雙方簽訂的《房屋租賃合同》經云陽縣法院(2018)渝0235民初2560號民事判決書認定屬無效合同,該判決已生效,且劉某對已形成附合的裝飾裝修物不同意利用,故對該已形成附合裝飾裝修物的現存價值雙方應按照導致合同無效的過錯分擔損失。一審云陽縣人民法院對損失進行了鑒定,并認為,曹某與劉某簽訂的《房屋租賃合同》無效,雙方均存在過錯。  
從曹某的訴稱及證人向云山證言來看,簽訂合同時劉某已向曹某說明該房屋無產權證及消防驗收手續,曹某應當租賃產權齊全、消防驗收合格的房屋經營教育培訓學校,但其明知劉某房屋無產權證及消防驗收手續而租賃該房屋裝飾裝修并經營教育培訓學校,曹某應當承擔導致合同無效過錯的主要責任,即承擔70%的責任。劉某將未取得產權證及消防驗收手續的房屋租賃給曹某,應當承擔導致合同無效過錯的次要責任,即30%的責任。上訴人劉某稱自己沒有過錯,裝修損失應當由曹某自行承擔的上訴理由不能成立。  

【案例注解】  
一、房屋租賃合同認定無效后經出租方同意的房屋裝修損失按照造成合同無效的過錯責任大小由出租方和承租方分擔的法理依據及認識爭議  
1.法理依據。房屋租賃合同的裝飾裝修問題在理論上屬于物權法中的添附理論范圍。物權法中所稱的添附是指不同所有人的物結合在一起而形成不可分割的物或具有新物質特性的物。它是動產所有權取得、喪失的原因。添附包括附合、混合與加工。附合是添附中最主要的一種形式,是指所有人不同的兩個或多個物相結合,而交易上認定為一物。附合分為動產與不動產的附合與動產與動產的附合兩種。房屋租賃合同的裝飾裝修屬于動產與不動產的附合。動產與不動產的附合是指動產與他人的不動產相結合,成為不動產的重要部分,而發生動產所有權變動的法律事實。主要特征是動產與不動產結合后,動產成為不動產的重要部分,非毀損或變更其性質而不能分離。如何判斷動產因附合而成為不動產的重要部分?筆者認為應考慮其繼續性與固定性的程度,按照物理和社會經濟觀念來確定。一般情況下,動產與不動產結合后,如有繼續性與固定性的,非毀損不能分離或者分離需花費巨大精力、財力及物力的,該動產即認為已喪失獨立性,而形成不動產的重要組成部分。動產與不動產的附合發生物權法上和債權法上的雙重法律效果。從物權法的效果來看,包括兩個方面:一是動產所有權的滅失,由于在附合以后,動產成為不動產的重要部分,因而動產的所有人不能就附合在不動產之上的動產主張自已的物權,在發生附合之后,動產的所有權被不動產所有權所吸納。二是不動產所有人即時取得動產的所有權,該所有權的取得直接來源于法律的規定,在學理上視為所有權的原始取得。  
2.對于形成附合物的裝修物如何處理的爭議。有的學者主張應當考慮裝飾裝修是否經出租人同意為標準,經過出租人同意的裝飾裝修形成附合的,即由出租人和承租人按無效合同的過錯分擔裝飾裝修損失。有的學者主張應當考慮裝飾裝修物是否對出租人有利用人價值,只要附合物對出租人有利用價值,即應由出租人在可利用價值范圍內對承擔人予以補償。還有的學者則是主張應當考慮出租人是否同意利用裝修附合物,對于裝修附合物,出租人同意利用的,由出租人對承租人予以補償,出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照無效合同的過錯分擔裝飾裝修損失。對于無效房屋租賃合同中,附合裝修物的處理,認識上分歧較大。  
本案中,承辦人主張的是第三種觀點,即對于出租人同意裝飾裝修的,且出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照無效合同的過錯責任大小分擔裝飾裝修損失。  
二、關于裝飾裝修附合物現值損失問題  
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條第二款規定對于附合的裝飾裝修物,出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照無效合同的過錯分擔現值損失。所謂裝修物的現值損失,是指附合裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值。確定裝修附合物現值損失不應當考慮租賃期限的長短,只考慮承租人在房屋租賃合同無效時,對該裝修物的實際使用時間,按照承租人已使用的時間予以折舊,而不能考慮按照租賃期限進行分攤。  
一般情況下,在房屋租賃合同被告確認無效時,承租人對租賃房屋的裝修已實際使用一定的時間,因此,無論是折價補償或者按過錯分擔損失,均應按裝飾裝修折價后的現值確定。出租人和承租人應當按裝飾附合物現值損失分擔,是因為在房屋租賃合同無效情況下,出租人和出承租人關于租賃房屋的約定全部無效,包括租賃期限。因而不能按照原合同約定的租賃期限分攤裝飾裝修費用。  
裝飾裝修附合物現值損失如何確定?司法實踐中有幾種方法:第一種是費用支出法,即承租人裝飾裝修實際支付的費用;第二種是支出費用年度分攤法,即根據合同約定的租期,將支出費用平均分攤,計算糾紛發生時至租期屆滿間的價值;第三種是現存價值法,即對糾紛發生時現存裝修物進行工程造價評估鑒定。筆者認為第三種方法比較合理,對于出租人和承租人雙方出是公平的。第一種方法沒有考慮無效房屋租賃合同中,承租人實際使用時間,對于出租人不公平。第二種方法以租賃期限分攤裝修費用對承租人則不公平,因此實踐中,一般都采用鑒定評估方法。本案中也是采用此中方法確定裝修附合物的現值損失。  
三、關于房屋租賃合同認定無效后裝修附合物現值損失處理的思考  
在司法實踐中,必須正確認定造成房屋租賃合同無效的過錯責任,公平分擔損失。處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修糾紛,應當根據正常情況下出租人的需要程度和可利用價值,結合過錯責任原則,分別不同情況,公平合理地進行處理。如是屬于出租人過錯,由出租人補償承租人裝飾裝修損失;如果屬于承擔人的過錯,由承租人自行承擔裝飾裝修損失,并由承租人賠償出租人因租賃合同無效受到的其他損失;如屬于雙方的過錯,應當由雙方按過錯責任大小分擔裝修裝修現值損失。  
本案中,因為曹某明知其沒有產權證和經過消防驗收而租賃該房屋并進行裝修,承擔70%的主要責任,劉某將無產權證的房屋交由曹某,直到起訴時也沒有辦理房屋產權證,對合同無效承擔30%的次要責任,雙方按過錯大小分擔裝飾裝修物損失。符合法律規定,兼顧公平公正,更符合常情常理。  

(文章來源:中國法院網    作者單位:重慶市云陽縣人民法院)

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