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房屋租賃合同履行過程中的注意事項

作者:admin 瀏覽 發布時間 2020-04-07 19:52:35

  
房屋使用期間的造成的租賃物損壞的,應當由誰承擔維修義務?  
《合同法》第220條出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。第222條承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。  
《商品房屋租賃管理辦法》第9條出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。未及時修復損壞的房屋,影響承租人正常使用的,應當按照約定承擔賠償責任或者減少租金。房屋租賃合同期內,出租人不得單方面隨意提高租金水平。第10條承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施,不得損害其他業主和使用人的合法權益。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的,承租人應當負責修復或者承擔賠償責任。  

關于租賃房屋轉租問題  
原則!房屋轉租應當取得出租人的同意,但轉租期限不得超過承租人剩余的租賃期限!逗贤ā返224條規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同!督忉尅返15條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。  
例外!若承租人未取得出租人的同意,擅自將房屋轉租的,出租人可以解除合同,但,出租人后續知道房屋被轉租的,應當在6個月內提出異議,否則不能擅自解除合同!督忉尅返诘16條出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。  
租賃的房屋經過裝修后,租賃期滿或租賃合同解除、無效時,對于裝修物如何處理?  
1.租賃合同無效的,裝修物處理如下:  
《解釋》第9條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。  
2.租賃合同期限屆滿或者解除時,裝修物做如下處理:  
《解釋》第10條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。第11條承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:  
(一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;  
(二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;  
(三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;  
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。第12條承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。  
3.承租人未取得出租人的同意裝修的,裝修物處理如下:  
《解釋》第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。  

一房數租的,如何維權?  
一房數租,也即是出租人在未告知承租人的情況下,將房屋多次出租給他人,《解釋》第六條對于一房數租的問題作出了明確的規定,“出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:  
(一)已經合法占有租賃房屋的;  
(二)已經辦理登記備案手續的;  
(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。”  

關于買賣不破租賃的問題  
買賣不破租賃,《合同法》第229條作出了明釋:“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定:“私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”也即是,房屋在租賃期間,出租人若要將租賃房屋出售的,租賃合同仍對受讓人繼續有效,但還需注意以下例外情況:  
1.承租人的優先購買權!  
《合同法》第230條出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利!督忉尅返21條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。  
2.買賣可破租賃的情形!  
一般情況而言買賣不破租賃,但有以下情況的,買賣即可破租賃:  
《解釋》第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:  
(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;  
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。  

租賃房屋有抵押,租還是不租?  
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”  
因此,若租賃房屋抵押在先,出租人仍有權將房屋出租,承租人也可租賃該房屋,但承租人應承擔相應的法律風險,也即是后成立的租賃合同關系不得對抗成立在先的抵押合同,抵押權人實現抵押權時,此時租賃合同對于房屋新的受讓人不具有約束力,也即是“買賣可破租賃”。此時,如果在訂立租賃合同時出租人未告知承租人租賃房屋有抵押的,出租人應該承擔損害賠償責任;如果出租人已告知的,則由承租人自己承擔。  

房屋租賃后,出租人將房屋抵押的,承租人應該如何防范法律風險?  
《擔保法》第48條規定:“抵押人將已經出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條對此也作了明確規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,抵押權實現后,租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”  
由此可知,租賃合同僅對抵押權的實現會造成一定的影響,但對于承租人而言,只要租賃合同成立在先,抵押在后,則抵押權的實現不會對承租人造成多大的影響,對于出租人而言,應當將房屋已經出租的事實告知抵押人,由抵押權人決定是否接受該租賃房屋的抵押,出租人未告知的,則應當對抵押權人因此而生產的損失承擔責任。  
現代社會,房屋租賃已是一個很普通的現象,隨著人們的法律意識逐漸增強,對于房屋租賃需要注意的事項越來越多,希望法律風險的防范對于現在或將來的出租人、承租人能在房屋租賃中保駕護航。

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