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村民之間的宅基地使用權能否轉讓

作者:admin 瀏覽 發布時間 2019-12-09 16:25:51

  
【案情】  
陳某與李某是同村人,2014年7月20日,陳某與李某簽訂《宅基地使用權轉讓協議》,約定李某將其位于某地的宅基地共30平方米以3000元的價格,轉讓給陳某建房使用,并約定房屋建成后配合陳某辦理有關房產的一切手續,房屋建成后,李某反悔,認為雙方簽訂的協議屬無效協議。  
【分歧】  
關于本案中宅基地使用權轉讓協議是否有效,主要存在以下兩種意見:  
第一種意見認為,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,具有獨享性、專屬性等特點,是國家給予本集體經濟組織成員享有的特定福利政策,是不能私自轉讓的,即使雙方簽訂了協議也是不符合法律規定的,是無效的。  
第二種意見認為,我們的農村房屋宅基地是不能買賣的,但是宅基地使用權適用于共同集體人員之間的流轉,農村的宅基地是屬于集體產權,集體產權是屬于農村村集體所有的,所以轉讓只能在集體內部。  
【評析】  
筆者同意第二種意見,理由如下:  
憲法第十條第四款規定:“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣,宅基地使用權轉讓需依照法律規定的原則。也就是說只要符合法律規定,宅基地的使用權是可以轉讓的,根據土地管理法第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”  
我國實行一戶一宅制度,農村村民一戶只能申請一處宅基地,農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的,與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社會福利和社會保障的功能。在農村,只要有宅基地,有一塊責任田,就算沒有技能、沒有文化,只要肯干,也能有最起碼的生話保障。所以,為了保障農民的利益,國家法律明文規定宅基地使用權嚴格禁止買賣,但是宅基地使用權沒有禁止轉讓。  
根據我國物權法和《最高人民法院在司法實踐的指導》規定,我國農村宅基地的買賣是被允許的,但又有諸多的限制條件。宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件:轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);同一集體經濟組織內部成員轉讓;受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為征得集體組織同意。  
故農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉,賣給非本村人的屬于無效的買賣。本案中陳某、李某系同村人且是用于自身建房使用,并不是用于其他的商業用途,故是符合法律規定的。  

(文章來源:中國法院網作者單位:江西省樂安縣人民法院)

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