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合同文本未交付對方是否影響合同的效力

作者:admin 瀏覽 發布時間 2019-12-09 17:15:55

  
【案情】  
2018年6月,倪某、王某與某房產公司簽訂商品房買賣合同,購買某房產公司開發的商品房一套,雙方在合同中對商品房信息、房屋總價、付款時間、違約責任等條款均進行了約定。倪某、王某在合同上簽名后,某房產公司未當場在合同上蓋章,之后也未將合同交付給倪某、王某,倪某、王某于當日支付了首期房款39萬元。2018年11月,因倪某、王某未按時支付其余房款,某房產公司提起訴訟,要求解除合同并由倪某、王某支付違約金。審理中,某房產公司提交了蓋有其公司公章的合同文本。倪某、王某抗辯稱某房產公司未在合同上蓋章,也未將合同文本交付給他們,因此合同不成立,也未生效。  
【分歧】  
本案爭議焦點在于:某房產公司未將商品房買賣合同文本交付給倪某、王某,合同是否成立并生效?對此存在兩種觀點:  
一種觀點認為,向購房者提供正式合同是銷售者的重要義務,商品房買賣合同采用多份的形式,某房產公司未將簽署蓋章的商品房買賣合同及時交付給倪某、王某并無合理理由,致使倪某、王某不能知曉其真實意思表示,雙方之間未能成立商品房買賣合同關系,某房產公司要求倪某、王某承擔違約責任不能成立,應予駁回。  
另一種觀點認為,倪某、王某與房產公司在合同中對商品房信息、房屋總價、付款時間、違約責任等條款均進行了約定,雙方的約定符合相關法律法規的規定,倪某、王某已在合同上簽字確認并支付了首期房款,某房產公司也在合同上加蓋了公司公章,故雙方已就商品房買賣達成了合意且已實際履行,商品房買賣合同已成立并生效。某房產公司雖未將合同文本交付倪某、王某,具有過錯,但該過錯并不影響合同的效力。  
【評析】  
筆者同意第二種觀點,理由如下:  
1.合同的訂立是要約、承諾的過程,倪某、王某已通過簽字作出承諾,合同自雙方簽字蓋章時成立并生效。商品房買賣合同的訂立是房產公司作為要約人向購房者發出要約并提供了包含各項權利義務條款的合同文本,購房者作為受要約人在合同中簽字即代表其接受了房產公司的要約,作出了承諾,根據合同法第二十五條“承諾生效時合同成立”、第三十二條“當事人采用合同書形式訂立合同的,自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”及第四十四條“依法成立的合同,自成立時生效”的規定,倪某、王某已在合同中簽字并實際支付了購房款,某房產公司也在合同上蓋章并收取了購房款,合同內容未違反法律、行政法規的強制性規定,雙方也已實際履行,故案涉合同應已成立并生效。  
2.交付合同文本并非合同的成立要件,而只是從合同義務。理論上通常認為合同的成立要件有四:一是訂立合同的雙方具備相應的民事行為能力,二是訂立合同必須依法進行,三是雙方須就合同的主要條款協商一致,四是訂立合同必須經過要約和承諾,而交付合同文本不是合同的成立要件,只是合同履行中的從合同義務。從合同義務是依據誠實信用原則衍生出的、未明確約定在合同中但又與履行主合同義務緊密相關、影響主合同義務履行程度、質量的誠信義務,合同雙方均應適當履行,但從對合同的重要性而言,從合同義務明顯附屬于主合同義務,二者不是對等義務,不能等量齊觀,任何一方均不能以從合同義務來對抗履行主合同義務。  
3.以合同未交付否認合同成立,與當事人意思自治原則相違背。意思自治原則是民法的重要原則,即任何民事主體都有自愿訂立合同,創設民事法律關系的權利,任何單位和個人不得非法干預。倪某、王某與某房產公司經協商后訂立商品房買賣合同,購買某房產公司開發的商品房,是出于雙方自愿,也是雙方的真實意思表示,如果倪某、王某能夠按時履行合同約定的付款義務,未發生糾紛,雙方也不會對合同的成立與否產生爭議。而法院若認定合同未成立,即與合同雙方在簽訂合同時的真實意思相違背,是對合同雙方真實意思的干預,也不利于當事人對合同的合理信賴,有悖于合同法維護交易安全,促進交易的初衷。綜上所述,雙方簽訂的商品房買賣合同已成立并生效,倪某、王某未按約定付款應承擔違約責任。  

(文章來源:中國法院網    作者單位:江蘇省張家港市人民法院)

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